Le deleghe nelle assemblee di condominio
Roma, 21-06-2016
La riforma del condominio ha riscritto le norme per la
partecipazione all'assemblea per delega. La novità principale è quella
che vieta di delegare l'amministratore, per qualunque tipo di assemblea.
Previsto anche un tetto alle deleghe per condomini con più di 20
proprietari.
Le regole stabilite dalla legge
In base
alla legge, ossia come prevede l'articolo 67 delle norme di attuazione
del codice civile, ciascun proprietario può intervenire in assemblea
"direttamente o tramite un proprio rappresentante", senza differenza
alcuna tra assemblea ordinaria o straordinaria. Se un condomino delega
un'altra persona, quindi, è esattamente come se fosse presente, e di
fatti, nel verbale, viene indicata la "presenza per delega." La legge
non pone, poi, alcun tipo di limite per quel che riguarda le persone che
possono essere delegate a partecipare, che quindi possono essere anche
estranee al condominio. Con la riforma è invece previsto un limite al
numero massimo di deleghe per singola persona nel caso dei condomini con
più di 20 proprietari. In questa situazione, infatti, ciascun delegato
non può rappresentare più di un quinto dei condomini e non più di 200
millesimi. La riforma, poi, ha vietato di delegare l'amministratore per
qualunque tipologia di assemblea. Un divieto che non ammette eccezioni.
Quindi anche se l'amministratore è un condomino in ogni caso non potrà
avere alcuna delega.
La delega valida per numero di votanti e per importo dei millesimi
Poiché
il delegato rappresenta a tutti gli effetti la persona da cui ha
ricevuto la delega, in caso di più deleghe occorre considerare presenti i
vari condomini che le hanno rilasciate, sia per quel che riguarda i
millesimi che per il numero dei presenti. Un delegato, infatti, può
essere presente anche per conto di più condomini, senza alcuna
irregolarità. Così anche per un condominio con molti proprietari, un
solo condomino delegato da molti altri, può del tutto legalmente
rappresentare la maggioranza, dato che anche in presenza di tante
deleghe e poche persone sono rispettati i requisiti della doppia
maggioranza (presenti e millesimi) richiesti dal codice per la validità
delle delibere.
Una sola delega anche in caso di comproprietà
Non
possono essere, invece, delegate più persone da parte di più
comproprietari dello stesso immobile, ad esempio marito e moglie, anche
se hanno tra loro pareri diversi. Infatti anche in caso di comproprietà
il voto espresso in assemblea, e pari all'intero ammontare dei millesimi
dell'appartamento in questione, non può essere che uno solo. Se non c'è
accordo e ci sono più deleghe date dai comproprietari a persone
diverse, la legge obbliga all'estrazione a sorte. Lo prevede l'art. 67
delle norme di attuazione del codice civile precisando che "Qualora un
piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa
a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante designato
dai comproprietari interessati”.
Una delega per ogni assemblea
Inoltre
occorre tener presente che non è possibile rilasciare una delega una
volta per tutte, ma questa deve deve risultare in calce alla singola
convocazione e deve essere consegnata al presidente dell'assemblea
perché la possa insieme a verbale. Per la regolarità dell'assemblea,
infatti, è obbligatorio che tutti i condomini ricevano l'ordine del
giorno della convocazione altrimenti le relative delibere sono
impugnabili. Anche chi dà la delega deve dimostrare di essere al
corrente degli argomenti in discussione. E' valida anche la delega
orale, ma il delegato deve comunque far registrare la presenza del
delegante al momento in cui viene dichiarata aperta l'assembla e
compilato l'elenco delle presenze.
I rapporti tra delegante e delegato
Quanto
ad eventuali contestazioni, possibili, ad esempio, quando la delega non
è scritta, come chiarito dalla Cassazione 10 anni fa, "in difetto di
norme particolari, i rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante
sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo
il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi
della delega (Cassazione civ. n. 3952/94) e non gli altri condomini
estranei a tale rapporto" (Cass. civ. n. 8116/99). Quindi il voto del
delegato è sempre valido e in caso di contestazioni sul suo operato
l'unico che può aver qualcosa da ridire è colui che ha dato la delega,
ove non fosse stata rispettata la sua volontà, mentre in nessun caso
potrebbero contestare il voto gli altri condomini. Si può chiedere di
esprimere il voto a favore o contro solo su alcuni punti, astenendosi su
altri.
Possibile il voto per delega anche in conflitto di interessi
E
questo principio è valido anche quando si registra un conflitto di
interessi, ossia quando un condomino vuol far assegnare i lavori di
ristrutturazione condominiale alla propria ditta. In questo caso il
condominio interessato non può votare per sé a favore della delibera, ma
può farlo in rappresentanza dei condomini che gli hanno conferito la
delega. Se l'approvazione avviene grazie al voto per delega data al
condomino interessato, la delibera è valida, a meno che non si accerti
"che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in
caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato,
abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale
componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello
portato dal delegato".
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